ADAM GARRETT

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Oferecendo Baixa ou Alta:

Um investidor pode considerar mais uma abordagem de metralhadora, enquanto a maioria dos ocupantes do proprietário considera mais uma abordagem de atirador. Com um investidor, você tenta tirar suas próprias preferências e emoções da equação em um grau substancial e tem mais flexibilidade para fazer ofertas baixas. Existem alguns proprietários que estão fortemente focados em economias em detrimento de preferências pessoais e optam por ofertas de baixo custo como resultado de mais da abordagem de metralhadora na qual uma propriedade que não é um negócio bom o suficiente significa para a próxima casa possível . No entanto, com um proprietário ocupante, muitos querem a casa que seja adequada para sua família especificamente e não querem ter uma situação em que o vendedor não apenas rejeite sua oferta, mas diga que não quer que ele faça outra oferta ( o que é raro, mas acontece). Se você vender uma propriedade que você realmente deseja e outro comprador fizer uma oferta que não é uma aposta baixa dentro de alguns dias, é mais provável que o vendedor queira ir e voltar com o outro comprador e negociar de ida e volta. muitas vezes pode ocorrer com apenas 1 comprador por vez, mesmo em um cenário de oferta múltipla. Eu fiquei sob contrato antes na propriedade com este cenário exato. Quanto menor o tempo de mercado ou o tempo após uma redução de preço de 5% ou mais, maior a probabilidade de isso acontecer. Também é importante, como agente de um comprador em potencial, perguntar se há ofertas ativas, não apenas para ter uma ideia do que oferecer, mas também para agilizar seu cronograma de ofertas de acordo, se houver uma ou se os vendedores tiverem sido notificados de uma próxima em breve.

Uma oferta forte:

Os vendedores geralmente gostam de 30 dias (ou menos, se vago) para fechar, 1% ou mais para um depósito em dinheiro (embora US $ 500 às vezes seja aceitável) e dinheiro. Entre as opções de financiamento, os vendedores geralmente gostam mais de dinheiro, depois empréstimos em dinheiro, depois empréstimos convencionais, depois FHA e depois VA. É claro que eles gostam do preço pedido ou mais alto, sem assistência no custo de fechamento, embora neste mercado, os custos de fechamento geralmente sejam dados aos compradores se o comprador estiver oferecendo o preço pedido total ou mais. Nos casos em que um vendedor não quer e o comprador precisa dos custos de fechamento, você pode considerar aumentar o preço da oferta, protegido em parte pela avaliação (veja abaixo).

Reparos visíveis antes da oferta:

Se houver algum reparo/modificação/atualização que você deseja que o vendedor execute e que você notifique antes de fazer uma oferta, geralmente é melhor incluí-los em uma oferta. Há momentos em que um vendedor disse que não faria certas coisas que surgiram na inspeção da casa porque o vendedor afirma que elas deveriam ter sido óbvias antes da inspeção da casa antes de fazer a oferta._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

Comece com uma oferta verbal:

É uma prática recomendada começar fazendo uma oferta verbal em muitos cenários, excluindo várias situações de oferta, vendas a descoberto, vendas de imóveis e execuções hipotecárias. Fazer isso é uma abordagem sem compromisso que pode economizar seu tempo, especialmente se você estiver fazendo várias ofertas de baixo custo. Alguns vendedores vão e voltam com um verbal e outros não. Muitas vezes, depende das preferências do agente, e às vezes os agentes de listagem podem confundir as leis sobre como um agente de listagem deve apresentar todas as ofertas (verbais ou não), mas que um contrato de imóveis só pode ser formado por escrito.

Contrapropostas:

Em alguns casos, você só tem uma chance de fazer uma oferta, como muitos casos com propriedades de propriedade do HUD durante o período de ocupação do proprietário antes que esse período se esgote. Às vezes, um vendedor recebe 2 ofertas e decide aceitar apenas uma em vez da outra, sem nunca emitir um contador ou estimular uma guerra de lances. Lembro-me de uma ocasião em que um comprador tinha uma oferta sólida que foi dada a um vendedor individual, mas com os termos apresentados sendo quase os mesmos de outro comprador, o vendedor aceitou aquele que apresentou a primeira oferta. Em outra ocasião, com 2 ofertas apresentadas sendo uma melhor que a outra, ao invés de criar uma guerra de lances novamente, a melhor das 2 ofertas foi aceita. Na maioria dos casos, porém, o vendedor pode contestar ou rejeitar sua oferta se não a aceitar antes de ser vendida para outra pessoa, dando a você a oportunidade de uma segunda oferta. Em alguns casos, uma guerra de lances é estimulada onde o ofertante mais alto pode apresentar 3 ou mais ofertas totais à medida que o preço sobe, e eu vi isso acontecer onde ele vai ainda mais do que 50% acima do preço pedido.

Avaliações:

O comprador está protegido até certo ponto nos casos de todos os empréstimos e todas as ofertas em dinheiro condicionadas à avaliação. Se o comprador fizer uma oferta de US$ 300 mil e o avaliador disser que vale US$ 295 mil, um comprador com um empréstimo pode às vezes fornecer seus próprios fundos para dividir a diferença ou, às vezes, fazer com que o vendedor desça. Às vezes eles se encontram no meio. Com um empréstimo do VA, se a avaliação for inferior ao preço do contrato, o vendedor deve saber que qualquer pessoa com um empréstimo do VA será afetada por essa avaliação por meses. No caso de um empréstimo convencional, por outro lado, o vendedor tem mais recursos para colocar o imóvel de volta no mercado para outro comprador e esperar que alguém o consiga e que o avaliador seja mais tolerante com o preço de venda. Embora eu desejasse que esse não fosse o caso, o avaliador vê o preço de listagem e geralmente é tendencioso para tornar o valor avaliado igual ou maior que esse valor para não incomodar. Agentes, compradores e vendedores podem ficar bastante acalorados sobre o assunto.  

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Cláusulas de escalonamento:

Costumo usar cláusulas de escalação para ajudar meus compradores a ganhar. Com uma cláusula de escalonamento, você faz uma oferta a um preço e, em seguida, declara o máximo que está disposto a ir que é acionado por outras ofertas, com a oportunidade de receber uma cópia da outra oferta antes de aumentar sua oferta para refletir os termos da cláusula de escalonamento. Normalmente, recomendo 1% acima da próxima oferta mais alta, mas depende muito dos termos da oferta. Um comprador não contingente em dinheiro pode ser capaz de se safar com US $ 1k, enquanto um comprador VA contingente de venda de casa pode ficar melhor com 3% acima da próxima oferta mais alta. Embora as cláusulas de escalação sejam proibidas para algumas propriedades (ou seja, casas HUD), normalmente elas podem ser usadas.  Aqui está mais sobre isso.

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Cartas ao Vendedor:

Estes são frequentemente usados para ajudar os compradores a ganhar, e eu vi onde os compradores monetariamente piores que eu representei ganharam, com a carta ao vendedor sendo a principal razão declarada. Dito isto, também é muito fácil ser ilegal sem saber, e provavelmente a maioria das cartas ao vendedor inclui elementos ilegais. Aqui está mais sobre isso. 

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Elementos atípicos:

Gosto de ajudar meus compradores a progredir de várias maneiras que geralmente não são incluídas nas ofertas, como um modelo de e-mail que desenvolvi ao longo do tempo para facilitar as coisas no agente de listagem (e fazer coisas úteis para o agente de listagem pode ajudar a dar-lhes uma impressão positiva). Um agente concorrente me disse que minha apresentação de oferta é excelente. Se um comprador tiver um grande volume de dinheiro ou estiver fornecendo uma garantia de avaliação acima, gosto de incluir prova de fundos para comprovar isso para mostrar que o comprador está em uma posição forte. Se o comprador tiver uma pontuação de crédito forte, gosto de compartilhá-la e, se o comprador tiver uma cópia da pontuação de crédito do credor e tiver um crédito forte, gosto de incluí-la nos documentos. _cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

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Inspeções Domésticas:

Normalmente, os compradores adquirem uma inspeção residencial após a ratificação do contrato. Alguns compradores realizam uma inspeção residencial antes de apresentar uma oferta. Outros compradores não fazem uma inspeção residencial. Se escolher a última rota, recomendo que os compradores/agentes verifiquem todas as idades do sistema, verifiquem o telhado de uma casa com uma escada alta ou drone e entrem no forro e no sótão o máximo que puderem. A maioria dos agentes do comprador não fará isso e não tem o equipamento (ou seja, a maioria não carrega uma escada, vara longa com câmera de boroscópio ou drone e você precisa ser certificado para pilotar um drone comercialmente) mesmo que eles queria, mas posso se você me der um aviso prévio (ou seja, por ter roupas para um forro, solicitar permissão para meu drone e obter autorização da FAA em locais de base onde a aprovação instantânea do LAANC não é possível).

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Contratos de Posse do Vendedor: Às vezes, eles podem superar a concorrência para ganhar ofertas. Aqui estão mais detalhes. 

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